近年来，随着国民生产总值（GDP）逐年增长，税务征管力度的加强，税收收入呈现出超经济增长速度的增长势头。1999年全国税收收入突破1万亿元，2003年突破2万亿元，2005年突破3万亿元，到2006年，全国税收收入比2002年翻了一番多，达到37636亿元，增长额超过了1995年全年税收收入总额，至2010年全国税收收入达到77390亿元，创下历史新高。但是，在税收持续高速增长的同时，税收流失问题不但存在，而且随着经济形势不断变化，呈现出复杂化与扩展化的趋势。本文以江西省修水县为例，针对房屋出租行业税收的现状作个初浅的分析，并对房屋出租税收的流失与治理提出笔者个人见解，以期对加强房屋出租税收的征管起到一定的积极作用。
    江西省修水县近年来在“强工兴城”战略的指引下，工业化，城镇化水平得到了很大提高，城区面积达到12平方公里，常住人口超过15万，流动人口逐年不断递增。房地产市场飞速发展，住房均价从2005年的750元／平方米一路上涨到2011年的4200元／平方米。几年来，虽然住房供给量大幅增加，但对住房的刚性需求增长速度更快，从而带动全县房屋出租市场价格的攀升。在全县房屋出租量价齐涨的形势下，由此所应反映的营业税、房产税、城镇土地使用税等相关地方税收的增长却显得象小脚女人，缓慢前行，与市场房屋出租量价形势极不对称，因而，笔者对房屋出租市场进行调查了解后发现，房屋出租业税收的流失现象极为严重，征管模式也远远不能适应现实需要。通过对比最近两年的房产税收入，我们不难发现一些问题：

    说明：本表数据来源于地税内部征管业务系统

    从税收总量上看，房产税收增长缓慢，占全县税收比重下降了0.4个百分点；从税收组成上看，随租金征收的数额极少，2009年占4.4%，2010年占15.8%，这与笔者所了解的实际情况根本就不相匹配，在县城做生意的有八九成都是租来铺面从事经营活动，自有铺面自己经营的纳税人只是极少数，住房出租的数量也相当大；从房产税登记的户数上看，明显已登记的户数也与实际情况相去甚远；综合各方面的指标，说明该县房屋出租税收存在很大流失，是征管上的一个薄弱环节。笔者还了解了该县周边县区，情况竟然大同小异。依此类推，房屋出租行业税收的流失数量是相当大的。
    税收的流失最直接的表现就是减少了财政收入，损害了税收法治公平，降低了税收作为经济杠杆对经济运行的调控作用，对社会的分配也起不到应有的调节作用，同时会对照章纳税产生负面的导向作用，对正常照章纳税的纳税人的权利来说也是一种损害。
    当前对房屋出租行业的税收管理，基本以粗放式管理为主。对企业单位采用查账征收，对门市店面多采用承租者代扣代缴，其他则采取以票控税，而大多住房出租则处于半放任状态。通过了解，店面出租的实际租金与计税租金差距很大。究其原因，出租房屋产生税收流失主要有以下几个原因：一是主观方面的原因。从纳税主体来看，纳税人的依法纳税意识相对淡薄，造成主观上的税收流失；从征税主体来看，税务机关因人员少，房屋出租行业税收征管难度大，存在畏难情绪，征管不到位。二是客观方面原因。房屋出租情况复杂，主要采用现金交易方式，较难掌握真实的出租价格，个体出租者建账积极性不高，无账可查，收入隐蔽，即使是正规企业，也存在实际交易租金与提交给税务部门的租赁合同载明租金不一致的情况。三是税源监控难度大，不利于税务部门征管。房屋出租尤其是住房出租，涉及面广，方式灵活，变化大，给税务部门的税源监控，征收管理带来严峻的挑战。四是税负偏高，纳税人易产生逃税心理。住房出租近两年实行优惠税收政策，营业税实行减半征收，房产税按4%征收，综合税率为8.65%，较为合理，但经营性用房出租，综合税率达到了20.5%，税负偏高，在征管力度不是很到位的情况下，自然就滋生了大量逃税现象。五是对打击偷逃税力度不大，偷逃税成本低，造成大量的偷逃税发生。
    加强税法宣传，完善征管机制，优化纳税服务，适当调整税收政策，加大对偷逃税的打击力度是当前治理房屋出租税收流失的有效途径。一是要把税法宣传当成长期的系统工程来抓。树立依法纳税光荣，偷税漏税可耻的荣辱观，引领社会健康的纳税风尚，依法保障纳税人的权利和义务，催生主动纳税，诚信纳税的内在强大动力。二是强化征管，建立“政府牵头、税务主管、部门配合、委托代征”的税收征管机制。由政府牵头，组建有税务、房管、工商、公安、社区（居委会）等相关部门参加的社会综合护税协税网络，各部门密切配合，及时进行信息交换，由社区对辖区内房屋出租情况进行摸底，税务部门委托社区（居委会）进行代征代缴，公安、房管、工商部门给予配合，政府给予代征单位一定的代征手续费，提供必要保障，调动代征代缴积极性。三是要提升纳税服务水平。进一步优化纳税服务手段，提升服务质量，坚持以人为本，构建和谐税收，尽可能多地运用信息化手段，为纳税人提供最为便捷的优质服务。让纳税人知道房屋出租要交税，交多少税的前提下，又能轻松方便地把税及时上交国库，不断提高纳税遵从度。四是适当调整现行税收政策。以低税率作为基本导向，适当降低房屋出租行业税负，笔者个人认为，把房屋出租税收负担率定在10%左右较为适宜，特别是经营性房屋出租，现今铺面出租税率为20.5%，大多采用承租人代扣代缴的做法，而承租人和出租人从租金上极易订立攻守同盟，签订虚假租赁合同，人为调整租赁价格，达到少缴税的目的。通过市场调查，参照影响房屋出租价格的各类因素，制定出区域性房屋出租行业最低计税价格标准。五是加大偷逃税的打击力度。开前门有疏导措施，同时也要堵后门加大偷逃税打击力度，增加偷逃税成本。对房屋产权人建立信用体系，借助发达的网络技术，把纳税情况记入电子档案，如有纳税不良记录者，对房产抵押借贷、房产交易、房产出租等相关环节设置屏障，加强源头控管力度，加大对偷逃税的打击力度，设立社会举报制度，对房屋出租逃税进行举报奖励，形成对偷逃税的政策围堵，拓展税收案件的来源渠道，对欠税数额大的，依法启动税收强制执行措施，保障税款的及时足额入库。